 Affittare o acquistare? Questo e’ il problema amletico che migliaia di appassionati del mattone si pongono se alle prese con la casa. Il quadro che si trovano davanti e’ chiaro: i prezzi delle abitazioni sono fermi ma sempre alti e le rate dei mutui decisamente basse ma in lentissima salita. Mentre i canoni di affitto sono in ribasso ma sempre molto cari.
La scelta che va per la maggiore? Sicuramente l’acquisto. E’ l’87% delle famiglie che opta per questa decisione. Ma non si puo’ neanche generalizzare, dal momento che negli ultimi due anni il comparto immobiliare e’ stato stravolto dalla crisi e a rimetterci sono stati anche gli italiani indebitati.
Ecco perche’ conviene analizzare tutti gli elementi, senza nessun preconcetto.
In primis, va certamente tenuto conto del peso della rata e il rapporto con lo stipendio. Quanto budget si puo’ dedicare alla casa? Il calcolo che fanno le banche a cui ci si rivolge e’ chiaro: il bollettino non deve risultare piu’ alto di un terzo del reddito complessivo. In pratica con un guadagno netto di 2.500 euro al mese ci si puo’ permettere una rata intorno agli 850 euro. Mentre sopra questo importo puo’ scattare il campanello d’allarme.
Un esborso mensile che viene pagato anche da chi decide di andare in affitto. Ma con una sostanziale differenza: l’inquilino non deve versare un cospicuo capitale iniziale, non deve stipulare un contratto e mettere in conto le spese per l’agenzia immobiliare, l’atto notarile di compravendita e le varie tasse. Per non parlare dei costi di accensione della pratica di mutuo e della polizza scoppio e incendio obbligatoria.
E’, quindi, solo nel lungo periodo che il mutuatario comincia a scontare il vantaggio dell’acquisto di casa. Numeri ben precisi che sono stati presentati dall’Ufficio Studi Tecnocasa che ha valutato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un bilocale di 60 mq in una zona semicentrale di Milano.
Iniziamo con le spese legate all’acquisto. Secondo Tecnocasa, l’immobile analizzato ha un costo di 250.000 euro. Dal momento che l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso ventennale finanziando il 60% del valore, la rata di mutuo mensile sara’ pari a 1.069 euro, mentre al compromesso si dovranno versare 100.000 euro.
Il futuro proprietario dovra’, quindi, pagare i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo. Ma su questo prestito avra’ un beneficio fiscale, grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre si dovranno pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Va detto che per calcolare il valore futuro dell’immobile si e’ considerata una rivalutazione annua pari all’indice Istat, pari all’inflazione.
Capitolo a parte per l’affitto. Ovviamente il canone mensile costa meno del mutuo. Chi opta per la locazione paghera’, infatti, una pigione di 900 euro che verra’ aggiornata ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovra’ inoltre pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione. Tecnocasa ha, quindi, ipotizzato che il capitale a disposizione (100.000 euro) venga investito in un BTP a 20 anni.
Ora, numeri alla mano, considerando la differenza tra la rata del mutuo e il canone affitto, e’ quest’ultimo che vantera’ una differenza positiva per il locatario che spende 900 euro al mese contro una rata mensile di 1069 euro per il proprietario. Una differenza che sara’, tuttavia, investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,5%. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
Con un evidente risultato finale. Dopo 20 anni, guadagna comunque chi ha comprato: il proprietario raggiunge 121.818 euro (tra il valore futuro immobile e le rate del mutuo), mentre l’inquilino sara’in perdita di 40.301 euro (tra il capitale investito, i canoni di locazione e l’eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici).
Fonte Miaeconomia.it |
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